Of je nu zelf plannen hebt om uit te breiden of dat je met lede ogen aan moet zien hoe een bedrijf of buurman naast jou dat doet tegen jouw erfgrens aan, het is altijd goed om te weten waar je staat en wat wel en niet jouw rechten zijn.

Bestuursrecht en privaatrecht

De meest voorkomende fout die wordt gemaakt is dat men denkt dat als er een omgevingsvergunning verleent is het betekent dat alles volgens de wet- en regelgeving is gedaan en je er dus weinig meer tegen kan. Want als de gemeente een vergunning heeft verleend dan is er getoetst aan het bestemmingsplan en blijkt alles dus te kloppen.

Die gedachtegang is zeker niet onwaar, en naast het feit dat ook de gemeente er soms naast kan zitten heb jij een termijn waarin belanghebbenden bezwaar kunnen maken of jij zelf bezwaar kan maken. Is het bezwaar gegrond dan kan de gemeente dit meenemen in de besluitvorming. Maar als je bezwaar ongegrond is of men het alsnog oordeelt tegen jouw wens in ben je dan uitgeteld?

Nee, er is namelijk nog iets, alles wat zojuist genoemd is valt namelijk onder het bestuursrecht. Naast het feit dat alles moet kloppen omdat er anders binnen bepaalde termijnen juridisch actie kan worden ondernomen, heb je ook nog het privaatrecht. Een recht dat vaak wordt vergeten als het om omgevingsvergunningen, bestemmingsplanwijzigingen, het bouwbesluit en ander zaken gaat.

Het privaatrecht

Het privaat is het recht, ook wel burgerlijk of civielrecht genoemd, dat het recht regelt tussen personen, bedrijven en een combinatie hiervan. Een koopovereenkomst en een wettelijke garantie zijn bijvoorbeeld één van de vele zaken die hieronder vallen. En zo ook artikel 5:50 van het burgerlijk wetboek. In dit artikel staat dat het verboden is om binnen 2 meter van de erfgrens ramen, vensters of andere openingen te hebben die direct uitzicht geven op het naburige erf.

Heb je dus buren die binnen 2 meter van de erfgrens vergunde bebouwing hebben en direct kunnen uitkijken op jouw pand of perceel, dan zijn zij in overtreding van het privaatrecht. De ramen mogen niet open of slechts op een kiertje en moeten van melkglas zijn of folie bevatten.

Dit komt omdat de gemeente geen rekening houdt met het privaatrecht bij het verlenen van vergunningen. In een verleende vergunning staat altijd de disclaimer dat het niet getoetst is aan het privaatrecht. Dit moet je zelf doen, en twijfel je dan doe je er verstandig aan om het zeker te checken. Anders kan er gehandhaafd worden of in het ergste geval sloop! 

En bouwen op de erfgrens dan?

Nu is het zo dat voor bouwen tegen de erfgrens geen minimumafstand vermeldt staat. Wel is het dus zo dat je rekening moet houden met ramen en dergelijke. Een uitbouw is dus mogelijk tegen de erfgrens. Maar niet op de erfgrens, want dan staat hij op een gedeelde grens.

Waar je ook op moet letten, maar dat heb je als het goed is ook gedaan als je een omgevingsvergunning hebt verkregen, of je je hebt gehouden aan de maximale bouwhoogte, goothoogte, maximaal percentage bebouwing en groen van het perceel en dergelijke. Oftewel: datgene dat in het bestemmingsplan staat. Ook als je bezwaar hebt tegen plannen kan je hier een beroep op doen en kijken of er zaken zijn die toch in strijd met het bestemmingsplan. Want een gemeente kan er ook nog wel eens naast zitten met de vergunningverlening.

Blijkt alles in orde te zijn en te kloppen wat betreffende het bestemmingsplan (bestuursrecht) en het privaatrecht dan heeft de bezwaarmaker weinig meer om op te staan. Ook zaken als geluids- en stankoverlast worden indien relevant meegenomen in de verlening van de omgevingsvergunning. Een second opinion door een onafhankelijke onderzoeksbureau (bijvoorbeeld geluidsmetingen) kan altijd. Ook bij vergunningsvrij bouwen dient er rekening te worden gehouden met datgeen dat in het bestemmingsplan staat en kan men bezwaar maken als het niet wordt nageleefd of er aantoonbaar hinder van wordt ondervonden. Denk bijvoorbeeld aan schaduw.

Conclusie

Bouwen op de erfgrens mag, maar hou wel rekening met het bestemmingsplan dat geldt op het perceel en wat in het privaatrecht staat. Dat zijn de beginselen van waaruit je moet handelen en zo weet je wat je kan verwachten.